文／克而瑞研究中心 朱一鸣、马娟7月14日，万科与杜仲投资、低瓴资本、中银转等构成财团，拟以790亿元并购物流地产行业巨头—普洛斯，其中万科出资大约168亿，占到股21.4%。11月30日，普洛斯私有化方案在股东大会取得批准后，交易已完成后万科将沦为普洛斯第一大股东。此次并购不仅表明出有万科想做到大物流地产的决意，更加伴随着以万科为代表的中国传统房企对于物流地产的注目和野心。
2014年开始，万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企争相进占物流地产，拓展物流地产业务，近两年物流地产市场堪称更有各路资本屡屡杀进，一时间这个仍然以外资企业强势主导的市场好不繁华。何种原因使得低周转、慢销售的房企不断加强长周期运营的物流地产布局？存量房时代，房企探寻多元化业务发展近年来，土地供应整体有限、中央和政府屡屡实施“限售、出租汽车、限贷、禁售”的“四限”政策，十九大堪称特别强调“”坚决房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位，让房地产重返居住于属性”，传统商品房研发销售模式面对开发成本减少，融资放宽、资金重复使用压力大，增量研发面对天花板。
房企开发商争相并转拓展新的市场，新的业务，通过多元化业务取得较高的投资报酬收益，物流地产因其本身的特性渐渐沦为企业新的业务增长点与未来突破口。20世纪80年代，供应链管理思想在美国逐步推广出去，美国普洛斯公司首度明确提出物流地产概念并实践中，总结来说，物流地产是根据物流企业客户必须，自由选择一个适合的地点，投资和建设企业业务发展所需的物流设施，范畴还包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体等，归属于工业地产领域范畴。物流地产作为整个物流供应链中最重要的周转物流环节，也由此步入较慢发展，渐渐沦为地产行业细分领域新的蓝海市场。物流地产是物流服务与房地产服务一体化的产物，二者是相辅相成、相互促进的，现代物流地产不仅还包括物流涉及土地和设施，还包括为客户获取物流基础设施研发和相配套的专业物业管理服务，如园区出租、园区运营、仓储服务、电子货币服务、基金运营等。
房企通过进占物流地产，利用自身土地提供、资金和资源整合等多方面的优势，可以超过扩展自身多元化布局、提高盈利能力。比起地产研发而言，物流地产具备土地价格较低、政策反对、土地增值、租金报酬、服务费用等未来收益空间，因而沦为房企争相布局的战场。物流地产供给严重不足，高端仓储市场需求强大过去10年间，随着经济发展，物流地产步入爆发式的快速增长，市场需求日益充沛。
数据表明，我国物流地产整体市场规模从2005年的严重不足人民币3亿元快速增长到2016年的多达100亿元，社会物流总额大大减少，2016年我国社会物流总额 229.7万亿元，比上年快速增长6.1个百分点，2017年上半年全国社会物流总额为118.9万亿元，同比快速增长7.1%，增长速度同比提升0.9个百分点，物流市场规模维持较慢发展态势，市场需求端稳中向好。然而在强大的市场需求之下是极大的供应缺口，我们物流仓储供给外侧结构性紧缺相当严重，存量仓储以传统低端仓储设施居多，高标准的现代物流仓储则供不应求。2010年以来中国高标准仓库供应增长速度仍然在 40%~60%之间，2015年高标准仓库追加供应大约 700万平米，增长速度超过 54%，而同期仓储总量的增长速度仅有在 5%，多达，现有的物流仓储设施大约 70%初建 90年代之前，无法符合现代企业的市场需求，高端物流仓储供应明显严重不足。从目前物流仓储的存量来看，我国高端仓储在总量近高于与美国，人均高端仓储占据面积堪称与之差距极大。
2015年我国高端仓储设施总量0.2亿方，仅有占到仓储总量的2.33%，近高于美国20.9%的占比，以未来高标准仓库占到仓储总量 20%测算，我国静态看高标准仓库发展最少有 7-10倍空间。根据戴德梁行测算，我国高端物流设施供给每年追加的缺口在200万平左右，预计至2020年，我国高标准物流仓储设施的市场需求将超过1.4亿至2.1亿平方米，现代物流设施市场需求规模将超过266亿元，而到时供应量或只有5600万-6600万平方米，供应缺口或多达1亿平方米，在非常宽一段时期内，我国物流地产市场将保持供不应求的态势。电商、零售较慢发展助推物流地产快速增长近年来，随着消费者市场需求的变化和零售市场竞争的激化，大型连锁餐馆、便利店、专卖店和电商等新型态获得较慢发展，沦为中国规模不断扩大的主要动力， 国内零售行业目前保持 10%以上的速度快速增长，大大造就仓储市场需求的快速增长，快速增长的为国内租车带给现爆发式的快速增长，其上游仓储业的投资规模也大大上升。
2012 年以来，电商市场交易规模仍然保持高速快速增长，2011-2016年中国线上零售总额的填充增长率为44%，预计2019国内网络购物交易规模将超过7.5万亿。网络购物剧增的仓储市场需求沦为优质物流设施市场的关键推展因素，将不会是促成整个现代化物流地产行业扩展的主要生力军。电商的高速成长将物流地产带回了一个新风口。
目前零售行业中网购规模持续不断扩大，完全相同交易规模下，电商比传统零售行业必须的物流仓储面积更大，且电商更加偏向于用于高端的高标仓库以提高效率减少物流成本。普洛斯数据指出，同等交易规模下电商对物流仓储的市场需求是传零售的 3 倍左右，每平米的物流仓储面积大约能承托 7 万元左右的交易额，按这个测算目前电商业规模为 4.7万亿元，对高标准仓库贮的市场需求就在 6700万方左右，近超强目前供给。
物流地产的发展归功于零售和电商行业的发展，2016 年美国、中国消费品零售总额分别为 33.4、24.9 万亿元，中国为美国的 74.5%，以中美商贸零售总额测算市场空间，中国合理高端仓储面积为 2.8 亿方，仍须要减少 13 倍后才需要给定消费带给的高端仓储市场需求。物流地产平稳且高回报收益与商业地产和住宅地产比起，物流地产租期较长且报酬平稳，一般在5-10年。
在整体供不应求的状态下，我国物流仓储设施的空置率比较较低，并且租金水平大幅呈现出稳定增长。世邦魏理仕近日公开发表的《全球优质物流地产租金报告》表明，在强大的优质物流地产市场需求驱动下，我国苏州（租金同比增长率8.7%）、杭州（7.4%）、宁波（7.2%）、无锡（6.7%）、南京（6.6%）、深圳（6.5%）和上海（5.0%）这七个城市名列全球前二十租金最慢增幅榜单。我国物流地产租金从2009年起持续下跌，年化增幅大约为4.3%，平均值空置率持续上升，截至2017年第一季度，平均值空置率大约17.7%。
2017年初统计数据表明，我国北京、上海、深圳、广州的二手房租金回报率分别为1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，写字楼5%左右，而目前我国一线城市物流地产基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地产的回报率可约 8.0%，物流地产收益显著低于住宅地产和商业地产。此外，高端仓储的成本主要集中于在拿地成本、建安成本、运营费用和税费等，目前行业内单层高标准仓库的建安成本在 1800元/平米左右，以上海为事例，预计在租赁+出售模式下，项目出售时综合回报率能超过 34.9%。
充沛的市场需求造就了物流地产行业的火热，房企加码使得我国物流地产转入新的发展格局，也为房企转型发展带给新的思路。目前来看，我国物流地产虽然前景辽阔，但房企转入依然面对不少挑战和艰难：物流工业用地供应有限，投资报酬周期长，运营专业化缺乏，此外，我国物流地产行业竞争轻微，外资企业稳站行业半壁江山，国内物流商、电商平台及金融机构拦腰追上。
在物流地产新的时机、新的挑战面前，房企唯有洞察行业发展特点与趋势，使用更为灵活性多变的战略手段构建优势互补，非常丰富和提高运营服务内容及水平，才有可能在物流地产市场上牢牢地占有一席之地。
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